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Paiement des loyers commerciaux : entre Gilets jaunes, grève de transports, Covid-19 et force majeure – Premiers éléments de réponse (CA Paris 9 décembre 2020 n° 20/05041)

Par arrêt du 9 décembre 2020, la Cour d’appel de Paris a rendu une décision intéressante sur l’incidence de la crise sociale des gilets jaunes puis de la crise sanitaire du Covid 19, sur le paiement des loyers commerciaux sur les périodes concernées.

Un bail commercial avait été conclu concernant des locaux situés à Paris, au sein desquels le locataire exploitait un magasin de prêt-à-porter.

Compte tenu du non-paiement les loyers par le locataire, justifié selon lui par la fermeture du magasin pendant plusieurs semaines en raison d’abord de la crise sociale des gilets jaunes puis de la crise sanitaire du Covid 19, le bailleur avait assigné son locataire en septembre 2019 devant le juge des référés afin d’obtenir le paiement 3 premiers trimestres 2019 et son expulsion des lieux.

Le 5 février 2020, le Président du Tribunal judiciaire, se fondant sur l’absence de contestation sérieuse relative à l’exigibilité des loyers, avait condamné le locataire au paiement de l’arriéré arrêté au 1er janvier 2020 mais avait toutefois suspendu son expulsion en octroyant au locataire 12 mois pour régler sa dette.

Le locataire a fait appel de la décision.

Devant la Cour d’appel, le locataire soutenait que l’exigibilité des loyers était affectée d’une contestation sérieuse liée à la force majeure résultant successivement des évènements suivants :

  • Le mouvement des gilets jaunes et les grèves de transports pour la période d’octobre 2018 à février 2020, période sur laquelle le locataire sollicitait la réduction du montant des loyers de 30 % ;
  • La période de confinement pour la période du 17 mars 2020 au 11 mai 2020, période sur laquelle le locataire sollicitait la réduction du montant des loyers de 100 % ;
  • La crise sanitaire pour la période du mois de mai 2020 jusqu’à la fin de pandémie, période sur laquelle le locataire sollicitait la réduction du montant des loyers de 30 %.

La Cour d’appel de Paris répond d’abord que conformément à l’article 1218 du Code civil la force majeure ne peut entrainer que la suspension de l’obligation et non la réduction de l’obligation de paiement.

Puis, elle analyse chacun des évènements soulevés :

  • S’agissant des gilets jaunes : la Cour d’appel juge que ces évènements n’avaient lieu qu’une fois par semaine ce qui n’est pas suffisant pour caractériser la force majeure ;
  • S’agissant des grèves de transports: la Cour d’appel juge que la grève n’entravait pas la liberté d’aller et venir et ne constitue donc pas un cas de force majeure ;
  • S’agissant du confinement: la Cour d’appel juge en revanche que « la fermeture totale du commerce du locataire dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire et du confinement est susceptible de revêtir le caractère de la force majeure, si bien qu’il existe une contestation sérieuse quant à l’exigibilité des seuls loyers courant à compter du 11 mars 2020 ».

La Cour d’appel condamne le locataire au paiement de tous les loyers antérieurs à cette date et prononce également l’expulsion du locataire compte tenu de l’absence de régularisation de sa situation dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer, mais s’agissant exclusivement des loyers « hors confinement ».

En d’autres termes, selon la Cour d’appel de Paris, seule la période de confinement lié à la crise sanitaire est susceptible de revêtir les caractéristiques de la force majeure, question qu’elle renvoie devant le juge du fond afin qu’il en apprécie la pertinence.

Reste à savoir ce que les juges du fond décideront mais également ce qu’il adviendra des loyers du second confinement, étant dans tous les cas rappelé que les loyers concernés ne sont pas exonérés, mais seulement suspendus.

Olivier GUIDOUX / Kathleen BANNET